八月下旬,新時代地產順利供集資1.2億,頓時威水香江。
當前公司總本為38870萬,價為2.05港幣,總市值為7.96億;
林祖輝持13520萬,占34.8%,市值為2.77億。
但林祖輝卻發愁了,他空有票,卻沒有現金,個人現金流僅1300萬。
并且,他個人還負債5000萬,其中欠王啟霖3000萬(炒會德借了1000萬,注資新時代地產借了2000萬),銀行抵押《GOOD》雜志借款1000萬(用于第一次供),欠方進1000萬(注資借700萬、投資電影借300萬)。
這就是蛇吞鯨的后果,若是新時代地產發生意外,林祖輝簡直要被債務得贅王家。
手上僅1300萬的現金肯定是不行的,因為萬輝出版社需要借殼上市,林祖輝需要一筆買殼的錢。
出版社賬上確實有錢,但其實也是杯水車薪,而且那筆資金要等到上市前,然后空用來還債;電影公司的票房也指不上,9月15日上映,能分多也是未知,而且這筆資金可能也需要還債。
很快,林祖輝似乎想起了什麼,從屜拿出一份資料研究起來。
一會兒,他又撥通了一個電話。
“黎經理,元/日元的最近一周的價格走勢,能不能口述一下給我!”
“好,謝謝!”
打完電話,林祖輝迅速在紙上補上最近幾天的元/日元走勢,然后研究起來。
很快,他發現一個機會!
他在2月底,用1100萬港幣用了50倍杠桿賣空元/日元,當時均價買點為261.5;經歷半年的下跌,居然只跌了24.5,目前價格為237。
也就是說,他的市值已經有了5500萬港幣,大賺了4000多萬。
當然,這個錢他不會取出來的,它是明年自己的事業底氣。
林祖輝之所以說是有個機會,是因為他清晰的記得1985年年底,元/人員的匯率是200點左右。
而如今距離1985年結束,還有4個月多一點,這期間居然有37點的跌幅。
若是他以部分票做抵押,拿出一筆資金繼續做空,他在年底說不定就可以獲得一大筆資金。
他在紙上計算起來:
元/日元最近幾十年最高點為262點,這是鐵的數據,不可能因為自己幾千萬的資金而發生改變。
目前,元/日元點數為237點,若是10倍杠桿,如果突然漲到260點,他就會倉;但是很顯然,那是不可能的,他記得沒有這種巨大的波,也不符合日元升值的市場規律。
想想看,四個月時間,從237點漲到260點,再跌至200點;就這個走勢,就是國財團也難辦到。
對,自己最多抵押3000萬新時代地產的票,如是按照七的貸款率(新時代地產票保值),就能貸款4200萬;自己再湊800萬,拿出5000萬以十倍杠桿做空。
年底,僅這一筆資金,自己可能就能獲得8000萬的純利。
至于風險,零風險!
(PS:此時主角尚未想起‘廣場協議’會在九月下旬簽訂,后面有想起,追加了投資。)
沒有那個傻瓜大鱷會為了5000萬的資金,而去將元/日元拉升到260點,其付出的代價,恐怕就是5000億。
而林祖輝就算失去了5000萬資金,也不是致命的;他還擁有1.05億新時代地產票,占總本的27%;王啟霖占13%,兩人合起來就是40%,這個絕對安全。
而且銀行抵押并不會將票賣給別人,自己只要保證新時代地產價不跌,出售一部分即可。
干了!
三天后,林祖輝出現在匯銀行外匯部門。
黎宏明熱的接待了他,這可真是財神爺啊,當初投資的1100萬,變5000多萬;這要是擴散出去,香江恐怕要將這位小爺捧上天。
林祖輝先是確定了一下元/日元的行,發現居然又漲了1.2點,目前為238.2點;三天的貸款時間,居然讓多賺1個點。
林祖輝將自己的來意說明后,黎宏明沒有以前那麼吃驚了,畢竟眼前的年輕人,掌握著一個市值近八億的地產上市公司,還有一家年利潤千萬的出版社。
5000萬的保證金,10倍杠桿,也不過5億港幣而已,不會被人特意狙擊的。
接下來就是辦理手續,林祖輝委托匯銀行在236點上方買空單。
又過三天后,林祖輝來到匯銀行拿到割單,居然是在均價238點的水平,這簡直是讓林祖輝立于不敗之地。
當然了,這個漲勢不排除要漲到240點以上,林祖輝也好不擔心,他的倉點可是在261.5。
......
8月30日,星期五。
林祖輝和梁真勛乘車前往本島拍賣所,今天是1985年的第一次地拍賣會,新時代地產自然也不希錯過。
今年4月份的時候,港府拿出‘金鐘地王’拍賣,目的在于振香江的地產業;但那場拍賣會就一幅地‘金鐘地王’拍賣,港府并沒有拿出其余地拍賣。
這一次,被稱之為今年的‘第一次地拍賣會’,原因是足足有19幅地拿出來拍賣。
地整的質素,肯定要比市場流通的土地更好,面積也更大,所以有實力的地產商是不會錯過的;至于一些小地產商,自然很參加。
新時代地產當然還屬于小地產公司,但是林祖輝卻堅持要參加,并且特意準備了7000萬的資金,是八月下旬集資1.2億剩下的。
在車上,林祖輝叮囑道:“本島的高級住宅土地目前在700元每平方尺左右,今天凡是10萬平方尺上下的土地,都是我們的目標。我的策略是,假設有3幅7萬平方尺到12萬平方尺的土地,由我這個‘愣頭青’來喊價。我會裝大豪客,將第一幅地喊出一個高價,并趁對方不注意,丟給他,我們再裝作可惜的樣子。這樣一來,在后面的兩幅地,我們回轉的空間就大了,畢竟那些地產商雖然有錢,也不見得和我這樣的愣頭青比財力,最后還得被拍賣所宰一筆!”
梁真勛點頭說道:“老板倒不是‘愣頭青’,而本將新時代地產的市值增加10多倍,僅用了半年時間,這樣的人在外人眼里,肯定是有傲氣的。他們甚至會認為老板你在賭氣,所以心有畏懼也是有可能的。我覺得這個策略可行!”
林祖輝雖然剛地產行業,但心也有傲氣,想開發一個中型樓盤,提升一下公司的士氣和整素質。
10萬平方尺的土地,按照地積比率3.5倍計算(可能更高),就是35萬平方尺的樓面面積;如果明年下半年售期房,本島的住宅業恐怕在900元每平方尺左右,可銷售3.2億。按照兩年的工期,地皮費7000萬+建筑費8000萬+納稅3000萬,每年三多的利潤,還是比較劃算的。
地積比率還可以提高,售價也有可能提高,每年四的利潤都有可能!
當然了,就是每年兩的利潤都可以做,反正地產公司只需要出一個土地購買費,其余資金全部通過銀行貸款和期房銷售來搞定。
重要的是,開發出這樣一個樓盤后,新時代地產就相當于中型地產公司。畢竟35萬平方尺的樓面面積,足足可以有六七百套住宅的小區。
雖然新時代地產只有六七千萬的流資金,但卻無需擔憂付不起價值七八千萬的土地款,銀行樂意借貸,畢竟上次集資1.2億后,新時代地產的負債率相當于降低了很多。
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