深水灣高爾夫球場，林祖輝正在陪鄭裕桐打球。

他現在已經是馬會和皇家高爾夫球會的會員，但其實平常玩的不是很多，畢竟他的力一般放在事業上和人上。

但是呢，這兩項運又是香江上流社會人士談生意最多的場合，所以他又逃避不了這個圈子。

“彤叔，我想參與大嶼山愉景灣第三期的合作！”林祖輝瀟灑的揮桿，卻是不會去看球的軌跡.

這是他的格使然，只要出手了，就不會后悔。

鄭裕桐聞言，停下手中的作，問道：“你看好哪個項目？”

愉景灣位于大嶼山，也是未來機場附近的地塊。

1977年，香港興業把愉景灣作為抵押，向蘇聯國營銀行莫斯科納羅尼銀行借貸，但無力償還債項，愉景灣的土地隨時被莫斯科納羅尼銀行沒收。

實業家查濟民聽說這一消息，為免香港土地落俄羅斯手中，斥資數千萬港元購買大嶼山愉景灣的大片荒地，收購及掌管香港興業。

有別于香港其他大型的發展項目，愉景灣的所有開發工程基本都屬私人建設，當年那里一片荒蕪，既沒有道路，亦無水電，只可由海路前往，卻沒有碼頭。所有區的基建必須由頭開始，這些開發工程需要龐大資金的投，而且風險很高，工程技上的挑戰亦絕對不。

如今，愉景灣已經開發了兩期，第1期發展，以歐洲式低度豪宅為藍本，并配以基礎設施，第2期則以后現代風格設計。

因為新機場方案要再過三年才會公布，所以林祖輝覺得這是一個巨大的機會！

他的想法是：先和查濟民家族合作愉快，再趁著新機場未公布之前，讓新時代持有香江興業的部分權（可用現金亦或者發新換），分景灣未來的發展紅利。

當然了，他不認識查濟民家族的人，但是鄭裕桐和查濟民關系很好，景灣第三期雙方已經在談合作中（PS：前世一共15期，可提供兩萬多人居住的低度社區，一半不是華夏籍人；區有幾家五星級酒店、商場等完善的設施，又靠近迪士尼工業，堪稱城中之城。整個工程更是被列為地產史的經典作，被地地產商拿來作為典范的存在）。

林祖輝自然是通過鄭裕桐，也參與進來！

這種合作很正常不過，比如李超人要是看中新世界發展的某個項目，就會約在一起打高爾夫；然后說道，我對這個項目很興趣，而鄭裕桐自然不會拒絕，然后拉上好友一起做。

對于香江的富豪們來說，一起合作再正常不過，除了人關系外，有一個本的原因：那就是大家喜歡分散投資，比如做一個項目可能會虧損，但如果拿著這一個項目的錢去做五個項目（合資），五個項目就算虧損一個，那也不會影響整的投資。

這就是經商的一個策略！

面對鄭裕桐的提問，林祖輝老實的回答道：“恩，景灣在大嶼山，而將來新機場說不定就建在哪來，我想賭一把，加你們一起開發！”

鄭裕桐點點頭，爽快的說道：“那我來約査濟民，大家一起吃個飯！”

他在想，新時代地產要參與進來，大家也是皆大歡喜，其可以分擔部分風險；當然了，新時代地產加進來，也僅是個三東而已。

但鄭裕桐不知道的是，林祖輝是在算計一件事，那就是搶在新世界香江興業之前，搶在新機場方案放出風聲之前，預計在1988年參香江興業，爭取拿下10%~15%的份（現金或份換）。

這是很正常的投資，算不上得罪鄭家，畢竟他們也能香江興業。

而對于查家來說，開發愉景灣投太大，有人進來參與也是好事；而且一旦是換，只要新時代是優質地產，也是皆大歡喜。

一場高爾夫，就基本談攏了一個合作！

待這個合作結束，今年年底林祖輝也牽線一個合作，那就是聯合新世界，拿下‘雙子大廈’；當然了，新世界的權益也不會很高。

說起這個‘雙子大廈’，和鄭裕桐關系匪淺，當年恒隆牽頭的財團，丟失了這個項目，還損失了四億的撻訂費，新世界地產正是這個財團的二東。

甚至，在恒隆退出后，新世界還想掙扎一下；可惜和鄭裕桐關系很好的恒生銀行，也拒絕為這個項目貸款，因為風險實在太大，當時的補地費就高達19億。

這個項目在1984年9月，以信合、大、南洋財團、日本財團合組的公司，以‘冷手執個熱煎堆’一舉中標，價格大大低于19億，僅為3.8億。恒隆和新世界因為和地鐵公司搞得不友好（損失4億撻訂），便沒有參加這個標，但恒隆又拿下剩下七個地鐵站上的發展權。

這個項目按照補地費加建筑費、稅費，大約也就10億本的樣子，但是在1987年新財團出售主要權益就可以售價19億，保守獲利在10億左右。

.......

査家是以紡織業起家的財團，80年代開始，香江勞務本上漲，紡織業蕭條，查家便與新世界等地產商合作發展廠房舊址業，所以雙方關系較好。

有鄭裕桐牽線搭橋，林祖輝搭上査家也是順其自然的事。

酒店的包廂里，査濟民攜兒子查懋生參加了這次會宴，鄭裕桐父子也參與作陪，大家一見面就非常熱。

“聽說你經常陪小查吃大閘蟹、看戲？”査濟民笑著說道。

査濟民和查良鏞（金大俠）都是出自浙江海寧袁花鎮龍山查氏家族。查濟民比金庸年長10歲，論輩分，査濟民是金庸的祖父，不過兩人常以“查老”“小查”互稱。兩人最近在合作起草方案，也許聽金大俠提過林祖輝。

“也不是經常，他比較忙！”林祖輝回應道。

這倒是實話，林祖輝和金庸關系只能說尚可，遠不及前世他和于品海的關系；畢竟離金老爺子退休還有三年，總不能讓林祖輝這個大忙人每周都陪金大俠一次吧！

“我看你更忙！不得了，香江十大財團的候補財閥，居然是個年齡二十多歲的后生仔！”査濟民夸獎道。

“都是在搞捧殺，你老別取笑我了！”林祖輝謙虛道。

査濟民點點頭，指著查懋生說道：“你們以后可以多接接！”

林祖輝謙虛的說道：“以后還請查生多多指教！”

查懋生同樣回應道：“不敢不敢，有了這次的合作，我們就朋友嘛！”

簡單的認識后，大家就悉起來，談的都是商業上的事，特別是地產上的事；查家的商業版圖很大，全球都有他們的紡織產業，業務遍及華夏、東南亞、非洲、歐洲及洲等地。八十年代開始，查家也將產業延到地產行業。

這頓飯吃得很愉快，査濟民很快同意新時代地產參與進來，占15%，而新世界地產占25%。當然，談的合作僅限景灣第三期而已，后面還有很多期呢！

林祖輝再次到，有人脈關系就是好，不然很多項目有錢也做不上。

......

五月底，新時代地產在一場地拍賣會上，花費近兩億拿地，就連十大地產商都不敢試其鋒芒，一時間震驚香江地產界。

這家公司發展實在太快了，雖然和十大地產商還有很大的差距，但其注重土地儲備的手筆，可是大的很。

有人計算過，新時代地產一年需要支付銀行1.65億的利息（15億貸款，32億資產值），其利息頓時讓中型地產商都到如泰山頂，踹不過氣。

這就是新時代地產加強儲備土地的代價，如果僅憑旗下開發的樓盤盈利，將會有五左右的利潤被吞噬。

所以，這樣的不顧后果增加土地儲備，也被一些地產界人士批評，好比蛇吞象，風險極大。

不過也有人指出，新時代地產今年的非經常盈利已經高達1.35億（外匯獲利），這樣一來別人自然可以這作。

其實這些人還不知道一件事事，那就是新時代地產今年炒工業樓宇，預計年底將獲利1.5億至2億。

新時代地產去年投資的7000萬資金，以五倍杠桿的買了大批工業樓宇，目前工業樓宇屬于瘋狂上漲中，因為1982年至1984年香江建的工業樓宇基本上沒有。

而今年年初香江的工業廠房供不應求，便已經浮出水面，五個月時間已經上漲了兩。

新時代地產的會議室里。

林祖輝聽取高層們的匯報，在多數的會議上，他都是點名某個高管讓他背書負責的某個項目。

“陳董事，你們發展業部門的高級職員招募的怎麼樣了？”

相比大型地產商，新時代地產無疑在人才上有些短缺，畢竟發展太快來不及自己培養；好在這個時代只要你有錢、公司有前景，就不怕沒有高級職員來投。

陳斌連忙說道：“這個月補充了8名高級職員，還在繼續招募中，預計六月份便可以滿足公司的下一階段的人才需求。”

林祖輝點點頭，說道：“恩！增強我們發展樓盤的實力刻不容緩，我們的土地儲備已經上了一個臺階，但我們開發樓盤的實力一直跟不上。所以這一次對于新招募的高級職員，我抱有很大的希，你們不要讓我失。同時，我也會將工作重心轉移到你們部門！”

陳斌心里一凜，他可是知道老板上手很快，對于樓盤上的建筑、材料、施工那是學的很快，而且老板對于香江的建筑法規非常悉，對于材料的價格、質量也是很通；所以，沒有那個手下可以在他手里蒙混過關。

“好的，老板！”

陳斌已經決定加強管理發展業部門，雖然新時代地產一直以來都是管理很嚴格和完善，但老板畢竟要求很高。

林祖輝確實很在意建筑上面的方方面面，經常有空就會去建筑工地，并且直接爬到上面，和工人們直接流。

每一個樓盤他都會有親自監督，以免造不可挽回的損失。人家都說老板是力有限的，但林祖輝的大腦和力確實遠勝常人，做事也能抓到髓。

會議結束后，林祖輝喊來了梁真勛：“你安排人考察一下國泰置業，然后假設我們收購它，你先將一個初步方案拿給我！”

梁真勛心里大嘆，老板還真是不停歇的擴張公司，才拿下華人置業和中娛兩個月，又在考慮收購了！

“好的，我去安排！”

林祖輝點點頭，說道：“不要聲張，我還沒有做出決定！就算收購，也是年底的事了”

“恩，我知道了！”

梁真勛離開后，林祖輝思考起來，利用收購企業來擴大新時代地產系，這是他的其中一個策略；

他前世看過一篇文章：正是說羅旭瑞先是拿下世紀城市，然后資產重整后，接著以世紀城市拿下富豪酒店和百利保（他本有近30%份，僅次于韋理）；有了三家上市公司后，羅旭瑞接著在1987年又拿下國泰置業，三個月時間讓國泰置業資產翻了六倍。后來他又收購了一家富利國際地產，這家公司原本是經營國地產業投資。

林祖輝當然也想拿下國泰置業和富利國際，特別是富利國際，以后可以作為他旗下公司投資國地產業的旗艦，而國泰置業也可以為新時代地產系增加實力。

國泰置業林祖輝簡單的調查過，資產值很高，債務率也高；說實話他沒有信心像羅旭瑞那樣，化腐朽為神奇。

不過他也不會忘記，他手下有一批人才，還有梁伯韜這個商場證券和資本運作的高手幫助，未必不能取得功。

再加上，林祖輝也學習過韋理重整富豪酒店、百利保的案例，從中學到了很多！

一般來說，資產重整一定要有銀行的支持，為公司贏得時間；當初，韋理聯合羅旭瑞從羅鷹石手下奪下富豪酒店和百利保時，這兩家公司虧損嚴重，韋理利用和匯的關系，取得了一筆7.6億的巨額貸款！

其次是變賣資產，再加上增發新，重新購買新資產等套路，最終讓公司取得資產值的增加。

新時代地產的崛起，來說和陳松青的手段差不多，比不上韋理重整富豪酒店和百利保有專業水平。

而這次國泰置業，其實林祖輝已經決定拿下，畢竟也就花個1億出頭一點，正好試試自己的團隊水平。

還能不經意間打擊競爭對手，可謂一舉兩得。

當然了，怎麼也得等到年底再說！

新時代地產其實沒錢了，只有通過供集資才能解決當下的問題。

要麼等待消化了果實，但林祖輝擔心羅旭瑞明年會搶先一步，那可就損失了。