10月17日，星期一。

夏愨大廈坐落于灣仔瀕海地段，林祖輝站在夏愨大廈的頂層辦公室窗戶前，著外面的維多利亞港，心里涌出一自豪的覺。

這幢大廈買12億左右，而他知道，這幢大廈將來價值將高達150億！看似回報率不高，但是租金才是王道，估計30年的租金都可以達到150億以上。

自豪了一會，林祖輝回到自己的辦公桌，這里是恒金投資的新總部。

看著辦公桌上的電腦，林祖輝對三四年后已經充滿了憧憬；他好像記得1993年左右，電腦上就可以顯示票的實時價格；而國在1995年，便已經進票電腦商業化易。

他已經想好了，屆時自己辦公室擺兩臺電腦，一臺電腦上顯示自己上市公司的票，一臺用于辦公。

而他今年才24歲，完全可以互聯網時代的先進！

開始工作。

看著桌子上的元/日元的走勢圖表，他頓時有些后悔，投資的太了！

九月底，他拿著3億港幣十倍杠桿，進行沽空，沽空平均點為135點。

結果，日元在十月份就開始大幅升值，元/日元在12號一天就下跌4.5%，上周收盤更是已經跌至127點。

截止目前，他的3億已經凈賺1.8億！

要是早知道，拿出5億投資也好啊！

此時，林祖輝毫沒有穿越者的覺悟，在為自己錯失1個億到悲痛！

不過他很快調整好心態，并開始分析元/日元的后勢！

這次跌勢這麼猛，估計有希跌至120~122點，近一年，已經有兩次跌至這個價格區間，所以林祖輝很有信心，這次還會跌至這個區間。

而林祖輝清晰的記得，在1993年以前，120點就是一個坎，是不會跌至以下的；

所以，一旦元/日元跌至122點時，林祖輝便開始反手‘買’。

什麼時候出售，他也有把握！

據前面的走勢，反彈至150點是絕對沒有問題的！

反正他的買點在122點，已經于不敗的位置，不管何時抵達150點（1993年以前），他都不需要到張。

所以，林祖輝打算到時候，再追加約4億港幣的資金，湊滿10億保證金，以10倍杠桿進行買。

來李浩，林祖輝叮囑道：“元/日元一旦及122點，及時向我匯報！”

李浩點點頭，他現在太佩服老板的投資手段‘快狠準’，一擊必中！

“好的，老板！”

接著兩人討論了一下香江證券市場的問題，得出一個結論，今年可能很難上升至2700點，畢竟市場還有些恐慌。

而一旦12月的期指合約割完畢，那麼在1989年的第一季度，香江市可能迎來大戰。

有了期指合約后，票就不得不考慮其可能帶來的影響。

經過這樣分析后，林祖輝頓時覺有些頭痛，自己可是投資了8億資金在票和期指上，今年看來是賺不了幾個錢了，也指不了從市套現了，畢竟他要到3200點后（5月前），才會拋售。

此時，他的個人債務攀升至20億元（抵押地利德閣和富麗華酒店的部分權益），而手上的現金還有12億多。

為什麼會到頭痛呢，那是因為他猜測年底或者明年上半年，港府估計會拿出兩個‘地王’級別的土地進行拍賣，估計需要幾十億才能拿下來。

所以，他必須要讓新時代集團和華人置業的財務狀況更好。

.......

下午，林祖輝來到新時代集團，舉行了一個高層會議。

總經理陳斌說道：“下個月大老山隧道進行招標，投中的公司將以「建造、營運、移」方式獲發大老山隧道30年的專營權。”

林祖輝思考了一下，說道：“大老山隧道是大型基建項目，目前我們的資金實力還是不能獨立投標。所以，你們覺得香江的建筑公司誰最有實力投中？”

陳斌是香江出名的地產專才級別的高管，對建筑領域可謂通的很，所以立馬說道：“我聽說怡和旗下的金門建筑有意參與。”

林祖輝點點頭，又說道：“新世界發展的基建也沒有項目吧？”

陳斌點點頭，說道：“沒有，和我們一樣，想進而沒有機會！”

林祖輝心里有數了，那就是先聯合鄭裕桐，再去怡和商量合作；屆時，金門建筑肯定就會拉兩家合伙。

道理很簡單，金門建筑也沒有實力獨自吞下，而如今新時代和新世界聯合，與其多一個對手，還不如多一個盟友。

“好，這個項目我來負責！”

眾人點點頭，這可能是新時代集團的第一個基建項目，雖然僅僅是占，但好歹是開始在發展了。

而林祖輝的想法是，一旦改開開始，便立新時代基建（華夏），專門負責投資地的基建。有穩定的盈利，還能提高影響力，一舉兩得。

接下來，林祖輝說道：“我最近發現一個況，700平方尺~800平方尺的住宅單元越來越歡迎，你們好好考慮一下，集團接下來的主力戶型是不是可更大一點（之前500~600平方尺為主力戶型，沒有公攤喔）；而且，我們是不是在這個戶型上，怎麼樣設計才會讓市民滿意？在這里，我先給你們提個意見，香港的中小家庭很在家里招呼親朋好友，同時互相拜訪的況也不多，有什麼喜慶宴會，都是顧酒樓茶室，因此客餐廳反而不必要大，多出來的幾十尺，設計一個浴室放在主人房里，是不是更歡迎呢？”

那個中等人家一天工作勞累回家，不想夫婦二人躺在床上一邊休息閑談，一邊看電視；主人房兼有浴室（洗手間），自一國，更是便捷。

陳斌等人紛紛點頭，便說道：“好的，我組織人進行調查和研究，倒時候拿出方案給您！”

林祖輝點點頭，他一般提出建議，并不是馬上執行，他需要一個更專業的團隊，去佐證自己的想法，然后再拍板。

接下來，林祖輝又說道：“新時代集團的票走勢很好，所以我打算在11月份發行可換債券，集資5億！接著，我們還要籌備供集資10%新，我本人會全部認購的（49.5%）。所以，這段時間里，你們要多向投資者展示我們的發展況，吸引大家投資我們！”

梁真勛連忙說道：“好的，我們一直在努力做這方面工作，相信投資者非常看好我們！畢竟，我們公司有老板你的帶領，對地產走勢的預測、躲避風險等，擁有巨大的績！”

大家都附和起來，梁真勛說的話一點不假，去年災前，新時代集團提前三個月就開始大力出售住宅單元，又提前一個月減持債務等，投資者不是傻子，也看出了這家公司在風險控制上很給力。

更何況，今年新時代集團的樓宇面積銷售，從去年的第六，猛上升至第三第四，顯然也是一種對市場的掌控。

可以說，新時代集團的建筑效率，為全港最高。

這一點，恒基地產的李兆基就公開承認過。

林祖輝朝著陳曉芬問道：“愉景灣第三期銷售的況怎麼樣？”

香江興業的實力不強，愉景灣的第三期銷售策劃，是由新時代和新世界兩家公司在完。

林祖輝主要還是關心回款的問題！

陳曉芬匯報道：“比預期的好上五！”

林祖輝點點頭，很滿意這個效果，在一開始策劃銷售的時候，林祖輝就提過意見，那就是讓傳出新機場方案可能要在明年放出。

反正也就是個‘謠言’，又沒有什麼責任，而不投資者則不同，他們會考慮這項投資的可能！最終發現，新機場真的很有可能要出臺了，而一旦大嶼山那里修建新機場，那麼勢必要有海大橋和海底隧道。

試問，有了通之后，愉景灣還是孤島嗎？

愉景灣第三期的房子580元每平方尺，難道不劃算嗎？

要知道，現在新界都已經1200元了，而市區已經1500多元了，九龍也是1400元了。

愉景灣項目，是不需要向政府納任何費用（除了稅費），只需要建筑費，所以將來的利潤還是非常可觀的。

......

翌日。

林祖輝走出新世界發展公司，突然想到了一個發小財的項目，頓時朝著恒金投資走去。

就在剛剛，林祖輝和鄭氏父子談了大老山隧道的合作建議，雙方很快通過了合作約定；畢竟，兩家公司都沒有獨立發展大老山隧道的條件，能聯合在一起，再向金門建筑合作，也是一個非常不錯的方案。

而金門建筑屬于怡和，勢必也不敢投資太大，所以這個三方合作的可能非常高！

回到恒金投資，林祖輝開始在辦公室里，找出一份關于‘永安集團’的資料。因為他好像記得，鄭家純上臺后，對永安集團發起惡意收購過。據這種記憶，林祖輝覺得，現在買一些永安集團的散，一定能賺個幾千萬。

錢雖然不多，但林祖輝估計可以有八以上的盈利（永安集團票大大低于凈值），何樂不為呢！

在恒金投資公司里，看完資料，又詢問了職員關于永安集團的票況，林祖輝差點不淡定起來。

原來：

永安集團是香江老牌家族郭家的產業，目前郭家已經發展至第三代，有幾十個第三代員。

這些員品行參差不齊，鬧出了很多的丑聞，比如：有員違規借貸永安銀行一億多債務，結果人死了，也為了一筆爛賬。還有不員也違規在永安銀行借貸，總之把儲戶的錢當家族的錢了。

結果就是，永安銀行瀕臨倒閉，由恒生銀行購買其51%的份，并開始踢出郭家的人。

當然，這不是林祖輝不淡定的原因。

而是永安集團（上市公司）控制著永安公司（上市公司），兩家公司的業價值竟然高達50多億元；這塊好大好大，讓林祖輝這個喜歡‘惡意收購’的人，差點想再出山了。

兩家公司擁有的業有：永安中心（中區）、永安大廈（中區）、永安人壽大廈、永安廣場及南洋中心的商場（尖東）。

永安中心的市值就值27億港幣（60萬平方尺，每尺樓面價格算4500元估算），再加上兩幢中環的中型大廈、尖東的兩個商場，價值在55億左右。

而永安集團的總本為1.815億，價才7元，總市值才13億不到（55億業非永集一家上市公司所有，還包括其子公司永安公司）。

林祖輝在想，只要控制永安集團，哪怕是雙倍價格，也非常劃算，畢竟還奉送一個子公司——永安公司呢！

永安集團收租都可以年收幾億，為什麼市值如此低，原因就出在永安百貨上；在超市和日本百貨業的夾攻下，永安百貨流不止，虧損嚴重；不僅僅如此，永安集團旗下還有永安人壽、證券、銀行投資，都是虧損大戶。

有用‘不做更好’來形容永安集團，因為做蝕；不做，全靠租金，將資金存進銀行生利息、買匯、置地票，都比嘗試什麼都做，到壁更好。

林祖輝經過分析后，覺得就算他出山，也很難收購掉永安集團。

因為郭家的商管集團控有41%份，董事會郭家控有2%的份，其余未進董事會的郭家第三代應該還控制一些票。

新加坡華銀控25%的份，這個完全拿得下；

如果郭家外圍員，將票高價賣給自己，也不是不可能，畢竟郭家有些。

若是他有20億現金，倒是可以嘗試一下！

如果功，就將永安集團的銀行、保險、證券、百貨，全部打包出售給郭家，讓他們繼承祖業去。

而他本來就是看中那些優質業的，那可是足足90萬平方尺的中環收租業，和兩個商場業，看得人都留口水。

最終，林祖輝還是忍住了！

這事一是難功，二是自己沒錢，三是自己不想招惹惡名了。

來李浩，林祖輝說道：“平倉一些藍籌，去買永安集團的票，不要買太多，差不多三四個點，不要打草驚蛇，分批購買！”

“好，我會通過換買的方式，一點點完的！”

“嗯，這邊賣，這邊就買！”